Přemýšlíte, kam investovat své úspory? Nebo vás láká představa vlastního bytu, který vám bude každý měsíc přinášet příjem z pronájmu? Investování do nemovitostí je dlouhodobě oblíbenou cestou, jak budovat majetek a zajistit si další zdroj příjmů.

A není se čemu divit. Nemovitost je něco, co skutečně vlastníte, můžete ji pronajímat a časem může také růst její hodnota. Navíc může jednou posloužit jako bydlení pro vaše děti nebo finanční zajištění na důchod.

Aby ale investice splnila vaše očekávání, vyplatí se věnovat výběru trochu více pozornosti. Ne každý byt, který se na první pohled zdá jako výhodná koupě, totiž musí přinášet zajímavý výnos.

Pojďme se společně podívat, co všechno je dobré před pořízením investičního bytu vědět.

Proč investovat do nemovitostí?

Každý má pro pořízení investičního bytu trochu jiný důvod. Někdo chce ochránit své úspory před inflací, jiný si přeje pravidelný příjem z pronájmu nebo postupně vytvářet majetek, který mu v budoucnu zajistí větší finanční jistotu.

Pro řadu lidí je také důležité, že jde o investici, které rozumí. Na rozdíl od akcií nebo jiných finančních produktů si mohou nemovitost osobně prohlédnout, znají její umístění a dokážou si představit, jak ji budou využívat.

Velkou výhodou je také možnost kombinovat dva způsoby zhodnocení. Zatímco pronájem může přinášet pravidelné příjmy, samotná hodnota bytu může v dlouhodobém horizontu růst.

Je však dobré mít na paměti, že ani u nemovitostí není růst ceny zaručený. Hodně záleží na tom, jaký byt pořídíte, za kolik a v jaké lokalitě.

Kolik vám může investiční byt vydělávat?

Jednou z prvních otázek při výběru investičního bytu bývá, kolik peněz vám každý měsíc přinese.

Představme si například byt, který pořídíte za 5 milionů korun a pronajmete za 20 tisíc korun měsíčně. Za rok tak získáte na nájemném 240 tisíc korun, což odpovídá hrubému ročnímu výnosu 4,8 %.

To zní docela zajímavě, že?

Je ale dobré vědět, že celá tato částka nepředstavuje váš čistý zisk. S vlastnictvím bytu jsou totiž spojené také pravidelné výdaje.

Počítat je potřeba například s pojištěním, příspěvky do fondu oprav, údržbou nebo případnými opravami. Do výsledného výnosu se promítnou také daně a období, kdy budete hledat nového nájemníka.

Stačí, aby se nájemník odstěhoval a byt zůstal měsíc prázdný. Kromě chybějícího nájemného vás mohou čekat také náklady na vymalování, drobné opravy nebo nové vybavení.

Právě proto doporučuji při výběru investiční nemovitosti sledovat nejen výši nájemného, ale také její celkové náklady. Díky tomu získáte mnohem přesnější představu o tom, co vám byt může skutečně vydělávat.

Investiční byt na hypotéku? I to může dávat smysl

Na pořízení investičního bytu nemusíte mít nutně připravenou celou kupní cenu. Řada investorů využívá hypoteční úvěr a příjmem z pronájmu následně pokrývá část měsíční splátky.

Je však důležité dobře si propočítat, kolik budete každý měsíc platit a jakou část těchto výdajů vám nájemné pokryje.

Výsledek ovlivňuje nejen výše hypotéky a úroková sazba, ale také množství vlastních prostředků, které do nákupu vložíte. Důležitým údajem je i LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Čím větší část hodnoty nemovitosti financujete úvěrem, tím citlivější může být vaše investice na nečekané výdaje nebo výpadek příjmů.

Myslete také na finanční rezervu. Může se stát, že byt zůstane nějakou dobu neobsazený, nájemník se opozdí s platbou, bude potřeba větší oprava nebo se po skončení fixace změní úroková sazba.

To všechno jsou situace, se kterými je dobré dopředu počítat. Pokud máte financování dobře nastavené a investice odpovídá vašim možnostem, může být hypotéka užitečným nástrojem při budování nemovitostního majetku.

Jak vybrat správnou lokalitu pro investiční byt?

Při koupi vlastního bydlení se často rozhodujeme podle toho, kde se nám líbí a kde bychom chtěli žít. U investičního bytu je ale potřeba přemýšlet trochu jinak.

Důležité je především to, zda o bydlení v dané lokalitě bude dlouhodobě zájem.

I krásně zrekonstruovaný byt se může pronajímat obtížně, pokud se nachází v oblasti s malou poptávkou. Naopak starší byt v dobře dostupné lokalitě může být z investičního hlediska velmi zajímavý.

Na co se tedy při výběru zaměřit?

• Pracovní příležitosti: Jsou v okolí větší zaměstnavatelé a dostatek pracovních míst?
• Dopravní dostupnost: Dostanou se nájemníci pohodlně do práce, školy nebo centra města?
• Občanská vybavenost: Jsou v okolí obchody, školy, lékaři a další potřebné služby?
• Poptávka po pronájmech: Jak rychle se podobné byty pronajímají a jaké nájemné je zde obvyklé?
• Budoucí rozvoj: Plánuje se v lokalitě nová výstavba, dopravní infrastruktura nebo jiné změny?

Právě poslední bod bývá často opomíjený. Přitom rozvoj města, nová pracovní místa nebo lepší dopravní spojení mohou v budoucnu ovlivnit atraktivitu celé oblasti.

Při výběru proto doporučuji přemýšlet nejen nad tím, jak snadno byt pronajmete dnes, ale také nad tím, jakou hodnotu a prodejnost může mít za deset nebo patnáct let.

Jaká velikost bytu je pro investici nejvhodnější?

Možná vás napadne, že nejlepší investicí bude co nejmenší byt. Menší pořizovací cena, nižší provozní náklady a často i široká nabídka potenciálních nájemníků.

V mnoha lokalitách skutečně dobře fungují dispozice 1+kk, 1+1 nebo 2+kk. Bývají oblíbené mezi jednotlivci, mladými páry nebo lidmi, kteří se do města stěhují za prací.

Neznamená to ale, že větší byt nemůže být dobrou investicí.

Například v lokalitách, kde je zájem o rodinné bydlení, může dávat větší smysl dispozice 3+kk. V univerzitních městech zase může být zajímavé pronajímání většího bytu studentům.

Vždy záleží na konkrétním místě a na tom, kdo zde nájemní bydlení nejčastěji hledá.

Investiční byt proto doporučuji vybírat především podle skutečné poptávky, nikoliv pouze podle vlastních představ o ideálním bydlení.

Nezapomeňte prověřit technický stav domu

Při prohlídce nemovitosti nás přirozeně nejvíce zajímá samotný byt. Jeho dispozice, vybavení, stav koupelny nebo kuchyně.

U investiční nemovitosti je ale stejně důležité podívat se i na dům, ve kterém se nachází.

Zajímejte se například o stav střechy, fasády, výtahu, rozvodů a společných prostor. Pokud dům čeká rozsáhlejší rekonstrukce, může to v budoucnu znamenat vyšší náklady pro jednotlivé vlastníky.

Doporučuji také prověřit hospodaření společenství vlastníků jednotek (SVJ), výši příspěvků do fondu oprav, případné úvěry domu a plánované investice.

Nová kuchyňská linka může byt zatraktivnit, ale pokud vás krátce po koupi čeká vysoký příspěvek na opravu střechy, může to s plánovaným výnosem pořádně zamávat.

Co všechno obnáší pronajímání investičního bytu?

Investiční byt bývá často spojován s pasivním příjmem. A přestože vám může přinášet peníze každý měsíc, úplně bez práce to většinou není.

Po koupi je potřeba najít vhodného nájemníka, připravit nájemní smlouvu, předávací protokol a nastavit platby nájemného, služeb i energií.

V průběhu pronájmu pak řešíte běžnou údržbu, případné opravy, vyúčtování služeb nebo komunikaci s nájemníkem.

Samozřejmě můžete mít štěstí na spolehlivého nájemníka, který v bytě zůstane dlouhé roky a o nemovitost se bude dobře starat.

Je ale rozumné počítat i s méně příjemnými situacemi, například opožděnými platbami, poškozeným vybavením nebo častějším střídáním nájemníků.

Pokud nechcete všechny tyto záležitosti řešit sami, můžete správu pronájmu svěřit odborníkovi. Je však potřeba zahrnout cenu této služby do celkových nákladů investice.

Nejčastější chyby při koupi investičního bytu

Při investování do nemovitostí se vyplatí vědět nejen to, co hledat, ale také čemu se raději vyhnout.

1. Příliš vysoká kupní cena

I pěkný byt v dobré lokalitě může být nevýhodnou investicí, pokud za něj zaplatíte příliš mnoho.

Před koupí proto doporučuji porovnat cenu s podobnými nemovitostmi v okolí. Ideálně nejen podle aktuálních inzerátů, ale také podle skutečně realizovaných prodejů.

2. Podcenění nákladů

Výše nájemného je důležitá, ale sama o sobě nestačí. Pokud do výpočtu nezahrnete opravy, údržbu, pojištění, daně a další výdaje, může být skutečný výnos výrazně nižší, než jste očekávali.

3. Výběr nevhodné lokality

Levnější nemovitost nemusí automaticky znamenat lepší investici. Pokud je v dané oblasti malá poptávka po nájemním bydlení, může být obtížné najít vhodného nájemníka nebo dosáhnout očekávaného nájemného.

4. Nedostatečné prověření domu

Technický stav společných částí domu, plánované rekonstrukce nebo závazky SVJ mohou výrazně ovlivnit budoucí náklady. Před koupí se proto vyplatí věnovat pozornost i těmto informacím.

5. Přehlédnutí právních omezení

Před podpisem kupní smlouvy je důležité ověřit vlastnické vztahy, případná věcná břemena, zástavní práva a další omezení.

Právní komplikace mohou znepříjemnit nejen samotnou koupi, ale také následné užívání nebo budoucí prodej nemovitosti.

6. Chybějící finanční rezerva

Ne každý měsíc musí přijít nájemné přesně podle plánu. Nájemník se může odstěhovat, opozdit s platbou nebo bude potřeba nečekaná oprava.

Dostatečná rezerva vám pomůže tyto situace zvládnout bez zbytečného finančního tlaku.

7. Nevhodně zvolený byt pro cílovou skupinu

Jiné požadavky mají studenti, jiné mladé páry a jiné rodiny s dětmi.

Pokud dispozice, vybavení nebo umístění bytu neodpovídají tomu, co nájemníci v dané lokalitě hledají, může být jeho pronájem složitější.

8. Spoléhání pouze na růst ceny nemovitosti

Ceny nemovitostí se v čase mění a jejich budoucí vývoj nelze s jistotou předpovědět.

Proto doporučuji vybírat byt, který dává smysl i z hlediska pravidelného nájemného, nikoliv pouze s očekáváním, že jej za několik let prodáte výrazně dráž.

Co si ověřit před koupí investičního bytu?

Než se rozhodnete pro konkrétní nemovitost, zkuste si odpovědět na několik důležitých otázek:

• Odpovídá kupní cena skutečné hodnotě nemovitosti?
• Jaké nájemné je v dané lokalitě reálně dosažitelné?
• Kolik měsíčně zaplatím za provoz a správu bytu?
• Jak vysoké jsou příspěvky do fondu oprav?
• V jakém stavu je samotný byt i celý dům?
• Neplánuje SVJ větší rekonstrukce?
• Jaká je v lokalitě poptávka po pronájmech?
• Jak rychle se podobné byty obvykle pronajímají?
• Je právní stav nemovitosti v pořádku?
• Bude byt zajímavý pro kupující i v budoucnu?
• Mám dostatečnou rezervu na nečekané výdaje?

Možná se zdá, že je toho hodně. Většinu těchto informací je ale možné zjistit ještě před samotnou koupí. A právě důkladná příprava vám může ušetřit nemalé peníze i starosti.

Kdy se investiční byt vyplatí a kdy je lepší počkat?

Investiční byt může být dobrou volbou, pokud máte jasnou představu o svých finančních možnostech, dostatečnou rezervu a plánujete nemovitost vlastnit delší dobu.

Důležité je také dobře znát lokalitu, nepřeplatit kupní cenu a realisticky odhadnout příjmy z pronájmu i budoucí náklady.

Naopak bych doporučila větší opatrnost v případě, kdy musíte koupi financovat téměř celou hypotékou, nemáte vytvořenou rezervu a spoléháte na to, že nájemné vždy pokryje všechny výdaje.

Stejně tak je dobré zbystřit u nemovitostí, které jsou výrazně levnější než podobné byty v okolí. Za nízkou cenou se někdy může skrývat horší technický stav, právní komplikace nebo malá poptávka po bydlení.

Nemusí to automaticky znamenat špatnou investici. Je ale důležité vědět, proč je cena nižší a zda případná rizika odpovídají očekávanému výnosu.

Jak vám s investiční nemovitostí můžeme pomoci v M&M holdingu?

Pořízení investičního bytu není jen o výběru správné nemovitosti. Stejně důležité je dobře nastavené financování, znalost realitního trhu a následný výběr spolehlivého nájemníka.

Výhodou M&M holdingu je, že vám můžeme pomoci s celým procesem na jednom místě.

Naši finanční specialisté s vámi projdou vaši současnou finanční situaci, možnosti financování a pomohou propočítat řešení, které bude nejlépe odpovídat vašim potřebám a dlouhodobým plánům.

Zkušený realitní makléř vám zase pomůže zorientovat se na trhu, posoudit cenu vybrané nemovitosti a upozornit na důležité okolnosti, které mohou ovlivnit její budoucí hodnotu nebo možnosti pronájmu.

A naše pomoc nemusí končit samotnou koupí. Rádi vám pomůžeme také s hledáním vhodného nájemníka, nastavením nájemného a přípravou potřebných dokumentů. Součástí našich služeb je i prověření zájemců o pronájem včetně jejich finanční historie, které může pomoci snížit riziko budoucích komplikací.

Investiční byt může být skvělým začátkem budování majetku

Investování do nemovitostí může být zajímavou cestou k pravidelnému příjmu, dlouhodobému zhodnocování úspor i větší finanční jistotě do budoucna.

Důležité ale je, aby vaše rozhodnutí nestálo pouze na představě, že ceny bytů porostou a nájemné automaticky zaplatí všechny výdaje.

Dobře vybraná investiční nemovitost by měla odpovídat vašim finančním možnostem, mít reálný potenciál pronájmu a dávat smysl i v dlouhodobém horizontu.

Zvažujete koupi investičního bytu nebo vás zajímá skutečná tržní hodnota nemovitosti?

Ráda vám pomohu zorientovat se v aktuální situaci na realitním trhu, posoudit cenu nemovitosti a upozornit na důležité okolnosti, které je dobré před koupí znát.

Máte otázky? Neváhejte mi napsat, ráda s vámi proberu vaše možnosti a zodpovím vaše otázky.